임대 기간
제4조.
계약서에 2년 미만의 기간을 명시하더라도 임대인은 그 기간이 유효함을 주장할 수 없다. 하지만 임차인은 유효함을 주장할 수 있다.
예를 들어, 계약서에 1년으로 했다고 하자. 1년 기간이 만료되었을 때 임대인은 임차인을 내보내고 싶어도 그럴 수 없다. 하지만 임차인은 나가고 싶으면 나갈 수 있다.
계약 갱신
제6조.
임대인은 계약기간 만료 1~6개월 전까지의 기간에 계약 갱신 거부 또는 계약 조건 변경에 대해서 임차인에게 알려줘야 한다.
임차인은 1개월전까지의 기간에 임대인에게 알려줘야 한다.
그러지 아니하면, 암묵적으로 계약이 연장되는 것으로 본다. 계약 조건은 이전과 동일하다. 연장 기간은 2년이다.
단, 임차인이 2개월 이상 월세를 연체하거나 임차인으로서의 의무를 위반한 경우에는 임대인 뜻대로 할 수 있다. 다시 말해, 임대인이 만료 기간 20일전에 계약 거부 통지나 조건 변경 통지를 했다하더라도 그것이 유효할 수 있다.
통지를 할 때에 가장 좋은 방법은 내용증명을 보내는 것이라고 한다.
내용증명에는 특별한 양식은 없는 것으로 보인다. 단, 수신인과 발신의 정보(이름, 주소) 내용증명을 보내는 이유(예를 들어, 계약 갱신 거부나 계약 조건 변경 등등), 보낸 날짜 및 발신인의 서명 등은 반드시 적혀있어야 하는 것으로 보인다. 이러한 정보들을 적당히 종이에 적은 후, 3장을 복사해서 우체국에 간다. 우체국에 내용증명을 보내러왔다고 하면 절차에 따라 진행해 준다고 한다. 1장은 발신인, 1장은 수신인, 나머지 1장은 우체국을 위한 것이라고 한다. 내용증명을 보내는 것 자체가 일종의 등기와도 같은 것이여서 수신인이 올바로 받았는지 추척/확인이 가능하다고 한다. 비용은 약 3천원이라고 한다.
내용증명을 보낼 수 없을 때는 녹음을 해두는 것이 도움이 된다고 한다. 하지만 재판과정에서는 녹음 파일이 아니라 녹취록을 증거로 삼는다고 한다. 녹취록 제작에 약 10만원의 비용이 발생한다고 한다. 따라서 왠만하면 내용증명을 이용하도록 하자.
묵시적 갱신의 경우 계약의 해지
제6조의 2.
묵시적으로 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
즉, 이것은 임차인에게 유리하다고 생각한다. 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에, 계약기간 도중이라도 임차인이 집을 나가고 싶으면, 나가기 3개월 이전에 임대인에게 나가겠다는 의사를 알려주면 된다는 것이다. 만약, 의사통지를 한 후 3개월 이전에 집을 나가면, 임대인은 남은 기간만큼의 월세를 임차인에게 받을 권리가 있다. 예를 들어, 집을 나가겠다고 통지를 한뒤 2개월 후에 나가버렸다고 하면, 1개월만큼의 월세를 보증금에서 제외시킬 수 있는 것이다.
묵시적 갱신이 되면 임차인에게 유리하다. 따라서 임대인이 유리한 입장에 서기 위해서는 명시적 갱신을 할 필요가 있다.
상가
임대 기간
제 9조.
기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 하더라도 계약 기간은 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
계약 갱신 요구 등
제 10조.
임차인이 기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 3개월 이상 월세를 연체하거나 기타 임차인의 잘못이 있는 경우에는 거부할 수 있다. 자세한 사항은 법 전문을 참고하라.
임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
임대인이 기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경 통지를 아니 한 경우, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 연장기간은 1년으로 본다. 이렇게 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통보를 할 수 있고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
결론적으로, 상가의 경우 특별한 문제가 없는 경우, 임차인은 적어도 5년까지는 해당 장소에서 계속 장사를 할 수 있다. 즉, 임대인은 특별한 이유없이 5년이 되기 전에 임차인을 내쫓을 수 없다. 다시 말해 5년까지는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다.'
월세 연체 횟수가 많은 경우, 임대인 입장에서는 미리미리 월세 독촉 및 권리 행사를 하는 것이 좋다.
보증금에서 월세를 더 이상 깔 수 없을 때, 소송을 해야 한다. 하지만 소송에 소요되는 비용과 시간이 많기 때문에 임대인 입장에서는 여러모로 불리하다.
재판에서 임대인에게 월세를 보상해줘야 한다고 결과가 나온다고 할지라도 임차인이 그 돈을 주지 않고 질질 끌 수도 있다.
따라서 미리미리 이런일이 생기지 않도록 대처하는게 좋다.
